Вторичный рынок ипотечных кредитов в Оренбургской области: проблемы формирования и перспективы развития

Так как ипотечные кредиты в Оренбургской области массовым порядком пока не выдаются, то большой пул этих кредитов придется где-то накапливать. Один из путей - их можно накопить на балансе ОИКБ «Русь». Сколько времени это займет предсказать трудно, но в период накапливания банку придется их тем или иным способом финансировать. А при недостаточном размере пула секьюритизацию придется проводить с убытками. И то и другое неэффективно с финансовой точки зрения.

Именно для решения такого рода проблем эффективно применение структуры ипотечного агента.

Предположим, банк «Русь» (а в ближайшей перспективе и такие банки области, как «Банк Оренбург», «Форштадт», «Внешторг», «Банк Москвы») занимается выдачей ипотечных кредитов и намерен продавать права требований по этим кредитам на постоянной основе, продолжая обслуживать эти кредиты.

Банк создает структуры накопителя (в виде ипотечного агента) и ипотечного кондуита (инвестиционная компания с лицензией). Накопителю Банк выделяет небольшую револьверную кредитную линию (скажем, в размере ожидаемого месячного объема ипотечного кредитования Банка). Выданные кредиты Банк продает Накопителю, за которые тот расплачивается, выбирая кредит по кредитной линии. При этом сразу оговариваются достаточно жесткие условия по стандартным параметрам ипотечных кредитов, которые будет покупать ипотечный агент и другие условия сделки. В реальной жизни параметры пула кредитов будут не хуже, чем стандартные параметры отдельного кредита. После того, как образуется некоторый объем кредитов на балансе Накопителя, он выпускает ноты (обеспеченные векселя), которые оцениваются по стандартным характеристикам, а не по реальным параметрам пула, которые, как уже было сказано, будут лучше. Ноты ипотечного агента покупает кондуит. Деньгами, вырученными от продажи нот кондуиту, Накопитель погашает задолженность по кредитной линии. Процедуры покупки активов и выпуска нот четко определены в уставе Накопителя. Никакими другими видами деятельности ипотечный агент заниматься не может, ему это просто запрещено уставом, и предусмотрены механизмы, обеспечивающие соблюдение устава.

Предположим, что ипотечные кредиты, выкупаемые Накопителем у Банка, погашаются аннуитетными месячными платежами. Все плановые и досрочные (после истечения установленного моратория на досрочное погашение) платежи Банк немедленно пересылает Накопителю. Часть процентных платежей вернется банку в качестве платы за пользование кредитной линией и расходов на кредитную поддержку нот. Далее ипотечный агент выплачивает заранее оговоренный купон и все деньги, поступившие в счет погашения основного долга, держателю нот. То, что осталось, возвращается Банку в виде вознаграждения за обслуживание. В нашем случае единственным держателем этих нот является ипотечный кондуит.

Для того чтобы выкупить ноты агента, кондуит выпускает и продает на вторичном рынке ипотечных кредитов свои долговые обязательства, которые обеспечены приобретенными нотами. Долговые обязательства ипотечного кондуита выпускаются в форме дисконтных обеспеченных векселей, сроком на один месяц. Срок обращения векселей строго совпадает с периодичностью купонных платежей по нотам накопителя. По окончании месяца кондуит получает купон и амортизационные платежи по нотам ипотечного агента и в это же время он обязан погасить номинал по своим векселям. Для того, чтобы погасить номинал своих векселей, ипотечному кондуиту нужно выпустить необходимое количество векселей на следующий месяц. Дальнейший механизм, связанный с деятельностью ипотечного кондуита был подробно описан ранее.

Таким образом, использование ипотечного кондуита в комбинации с Накопителем (ипотечный агент) позволяет аккумулировать ипотечные активы на балансе последнего, финансировать выкупленные ипотечные кредиты, привлекая капиталы с вторичного рынка, а также получать некоторую арбитражную прибыль.

Если гарантом по коммерческим бумагам кондуита выступает обычный банк, доходность его месячных бумаг должна находиться на уровне 8-9% годовых, чтобы их можно было разместить на вторичном финансовом рынке. А если вместо коммерческого банка гарантии по бумагам кондуита выдаст региональное правительство, то кредитный рейтинг бумаг кондуита будет намного выше и их удастся разместить с доходностью порядка 4-5% (4%, правда, только для Москвы). Таким образом, заемщик возьмет кредит под 15% годовых, а рефинансироваться этот кредит будет под 5%. В результате образуется так называемая арбитражная прибыль, равная 7-8%. Часть этой прибыли (скажем, 5%) можно направить на дотацию заемщику по социальному ипотечному кредиту, что позволит опустить эффективную ставку заимствования до 10% в рублях.

Для реализации механизма ипотечного кондуита в Оренбургской области, носящего социальный оттенок, потребуется поддержка кредитного рейтинга его коммерческих бумаг со стороны региональных властей. Такая поддержка должна заключаться в гарантиях покрытия убытков инвесторов в случае потерь по бумагам кондуита. Кроме подобных гарантий, бумаги кондуита также обеспечиваются его капиталом и выкупленными, в том числе на собственные средства кондуита, ипотечными кредитами.

Больше по теме:

Основная информация о финансово-экономическом состоянии кредитной организации - эмитента
Таблица 4. Размер и структура капитала кредитной организации – эмитента (тыс. руб.). Наименование показателей 2001 год 2002 год 2003 год 2004 год 2005 год Уставный капитал 42 137 236 42 137 236 42 137 236 ...

История развития рынка ценных бумаг
История развития рынка ценных бумаг насчитывает несколько веков и началась с создания рынка государственных ценных бумаг, которые появились в XV—XVI вв. Необходимость появления таких бумаг была связана с высокими расходами государства, пр ...

Анализ деятельности Национального банка Республики Казахстан за период 2006- 2007 гг.
Анализ деятельности Национального банка Республики Казахстан показывает, что в 2006 -2007 годах приоритетом денежно-кредитной политики Национального Банка было поддержание низких темпов инфляции. В 2005 году была продолжена политика свобо ...