Вторичный рынок ипотечных кредитов в Оренбургской области: проблемы формирования и перспективы развития

У Оренбургской области кредитный рейтинг находится на среднем уровне, следовательно, местные региональные власти могут занять на месяц на долговом рынке под 5,1%. Таким образом, бумаги с гарантиями оренбургского правительства должны обеспечивать примерно такую же доходность. При рыночной ставке по обычным кредитам в 15% годовых заемщик по социальному кредиту будет платить 10,1 % годовых.

В любом случае замена прямых дотаций из регионального бюджета выдачей гарантий и участием в ипотечном кондуите значительно более эффективна, чем те программы социальной ипотеки, которые сейчас применяют регионы.

На сегодняшний день в регионе уже действуют дотационные программы социальной ипотеки. На реализацию областной программы "Субсидирование разницы в процентных ставках при выдаче ипотечных жилищных кредитов" в бюджете Оренбургской области текущего года заложено 10 млн.руб. Областная программа "Обеспечение жильем молодых семей в Оренбургской области на 2003 - 2010 годы" также требует 10 млн.руб. бюджетных средств. Статья 32 закона «О бюджете Оренбургской области на 2005 год» предусматривает «предоставить в 2005 году на возвратной основе средства областного бюджета открытому акционерному обществу "Оренбургская ипотечная жилищная корпорация" в сумме 105700 тыс. рублей и открытому акционерному обществу "Сельский дом" в сумме 103000 тыс. рублей». И это только по нашей области, которая, кстати сказать, далеко не первая по объёмам бюджетных дотаций, направляемых в развитие социального ипотечного кредитования./64/

Совокупный бюджет программ социальной ипотеки (без учета Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) превышает 1,5 млрд. руб., причем все расходы предлагается отнести на счет региональных бюджетов. В Москве, например, действует программа «Молодой семье - доступное жилье»: такая поддержка молодых семей обойдется московскому бюджету в 10 млрд. руб./37/

Механизм дотаций колоссально перегружает и без того слабые региональные бюджеты. А предложенная схема работы ипотечного кондуита позволит произвести снижение процентных ставок по социальным ипотечным кредитам. При этом совершенно не потребуется прямых дотаций из регионального бюджета: все субсидии образуются в результате работы кондуита и гарантий, а деньги платит рынок. Если бы такая схема уже действовала, для реализации существующих дотационных программ регионам достаточно было бы выдать гарантии на 0,25% бюджета, не вкладывая ни рубля.

По существу, региональные власти гарантируют инвесторам возмещение потерь по месячным бумагам кондуита, которые:

- обращаются только один месяц;

- обеспечены залогом жилой недвижимости;

- защищены 30% начальным взносом, т. е. размер кредита не превышает 70% от рыночной стоимости залога;

- имеют обеспечение, стоимость которого превышает совокупную величину обязательств;

- имеют обязательства банка выкупить обратно дефолтный ипотечный кредит (обычная практика в российском ипотечном бизнесе);

- подкреплены благоприятной статистикой обращения ипотечных кредитов (менее 0,5% из всех выданных за четыре года кредитов пошли в дефолт), причем ни по одному из дефолтных кредитов потерь не было.

Не понятно, почему регионы, в том числе и Оренбургская область, должны продолжать тратить свои бюджетные деньги на дотации, если их можно заменить гарантиями.

В эффективной работе кондуита больше всего заинтересован банк. И хотя кондуит - структура, не аффилированная с банком и юридически независимая, именно банк учреждает и кондуит, и управляющую компанию, а также выдает гарантии на коммерческие бумаги кондуита (обычного, не социального). В ближайшем будущем в Оренбургской области с развитием ипотечных программ другими банками, а также при накоплении ипотечного покрытия ОИКБ «Русь» можно будет с уверенностью говорить о возможности применения различных схем развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Именно с увеличением объёмов кредитования появится обоснованная потребность в развитии рефинансирования выдаваемых ипотечных кредитов.

Больше по теме:

Виды банковских систем
В истории развития банковских систем различных стран известно несколько их видов: централизованная монобанковская система (одноуровневая организация банковской системы); децентрализованная банковская система - Федеральная резервная сист ...

Страховые выплаты
Страховые выплаты - важная статья расходов страховщика, влияющая на финансовый результат его деятельности. Осуществляемые страховщиком выплаты страхового возмещения (обеспечения) должны четко соответствовать условиям договора страхования ...

Методы эмиссии ценных бумаг
Под эмиссией ценных бумаг понимается установленная Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» последовательность действий эмитента по размещению ценных бумаг[7]. Упомянутые действия по размещению ценных бумаг объединяются в ряд этапов, ко ...