Вторичный рынок ипотечных кредитов в Оренбургской области: проблемы формирования и перспективы развития

У Оренбургской области кредитный рейтинг находится на среднем уровне, следовательно, местные региональные власти могут занять на месяц на долговом рынке под 5,1%. Таким образом, бумаги с гарантиями оренбургского правительства должны обеспечивать примерно такую же доходность. При рыночной ставке по обычным кредитам в 15% годовых заемщик по социальному кредиту будет платить 10,1 % годовых.

В любом случае замена прямых дотаций из регионального бюджета выдачей гарантий и участием в ипотечном кондуите значительно более эффективна, чем те программы социальной ипотеки, которые сейчас применяют регионы.

На сегодняшний день в регионе уже действуют дотационные программы социальной ипотеки. На реализацию областной программы "Субсидирование разницы в процентных ставках при выдаче ипотечных жилищных кредитов" в бюджете Оренбургской области текущего года заложено 10 млн.руб. Областная программа "Обеспечение жильем молодых семей в Оренбургской области на 2003 - 2010 годы" также требует 10 млн.руб. бюджетных средств. Статья 32 закона «О бюджете Оренбургской области на 2005 год» предусматривает «предоставить в 2005 году на возвратной основе средства областного бюджета открытому акционерному обществу "Оренбургская ипотечная жилищная корпорация" в сумме 105700 тыс. рублей и открытому акционерному обществу "Сельский дом" в сумме 103000 тыс. рублей». И это только по нашей области, которая, кстати сказать, далеко не первая по объёмам бюджетных дотаций, направляемых в развитие социального ипотечного кредитования./64/

Совокупный бюджет программ социальной ипотеки (без учета Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга) превышает 1,5 млрд. руб., причем все расходы предлагается отнести на счет региональных бюджетов. В Москве, например, действует программа «Молодой семье - доступное жилье»: такая поддержка молодых семей обойдется московскому бюджету в 10 млрд. руб./37/

Механизм дотаций колоссально перегружает и без того слабые региональные бюджеты. А предложенная схема работы ипотечного кондуита позволит произвести снижение процентных ставок по социальным ипотечным кредитам. При этом совершенно не потребуется прямых дотаций из регионального бюджета: все субсидии образуются в результате работы кондуита и гарантий, а деньги платит рынок. Если бы такая схема уже действовала, для реализации существующих дотационных программ регионам достаточно было бы выдать гарантии на 0,25% бюджета, не вкладывая ни рубля.

По существу, региональные власти гарантируют инвесторам возмещение потерь по месячным бумагам кондуита, которые:

- обращаются только один месяц;

- обеспечены залогом жилой недвижимости;

- защищены 30% начальным взносом, т. е. размер кредита не превышает 70% от рыночной стоимости залога;

- имеют обеспечение, стоимость которого превышает совокупную величину обязательств;

- имеют обязательства банка выкупить обратно дефолтный ипотечный кредит (обычная практика в российском ипотечном бизнесе);

- подкреплены благоприятной статистикой обращения ипотечных кредитов (менее 0,5% из всех выданных за четыре года кредитов пошли в дефолт), причем ни по одному из дефолтных кредитов потерь не было.

Не понятно, почему регионы, в том числе и Оренбургская область, должны продолжать тратить свои бюджетные деньги на дотации, если их можно заменить гарантиями.

В эффективной работе кондуита больше всего заинтересован банк. И хотя кондуит - структура, не аффилированная с банком и юридически независимая, именно банк учреждает и кондуит, и управляющую компанию, а также выдает гарантии на коммерческие бумаги кондуита (обычного, не социального). В ближайшем будущем в Оренбургской области с развитием ипотечных программ другими банками, а также при накоплении ипотечного покрытия ОИКБ «Русь» можно будет с уверенностью говорить о возможности применения различных схем развития вторичного рынка ипотечных кредитов. Именно с увеличением объёмов кредитования появится обоснованная потребность в развитии рефинансирования выдаваемых ипотечных кредитов.

Больше по теме:

Перспективы развития процесса слияний и поглощений в свете программы реструктуризации банковской системы
На сегодняшний день банковская система России претерпевает значительные изменения, необходимость которых наиострейшим образом высветил августовский кризис 1998 г. Ущерб, понесенный банками в результате кризиса, был вызван как недальновидн ...

Производные финансовые инструменты на ценные бумаги
Производный финансовый инструмент — это срочный контракт, отношения между сторонами которого сводятся к выплате одной из сторон контракта другой разницы между ценой актива, зафиксированной в контакте, и рыночной ценой этого же актива на м ...

Условия хранения
Деятельность банка по договору хранения ценностей регулируется общими правилами, применяемыми к договорам хранения. Но передача клиентом ценностей банку на хранение не является единственным способом хранения последних. В соответствии с Фе ...