Банки и банковское дело

Вторичный рынок ипотечных кредитов в Оренбургской области: проблемы формирования и перспективы развития

Гид по банкам » Специфика и эффективность рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов в России » Вторичный рынок ипотечных кредитов в Оренбургской области: проблемы формирования и перспективы развития

Страница 2

В виду недостатка долгосрочных ресурсов в российской экономике и относительно небольших объемов устойчивых и долгосрочных пассивов в ОИКБ «Русь» существует некоторая проблема. Она связана с невозможностью держать у себя на балансе до окончания срока кредитования выданные кредиты. Данная проблема разрешается путем рефинансирования ипотечных кредитов федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (далее – АИЖК).

Главный положительный момент рефинансирования – возможность для банка на ограниченные средства выдавать неограниченное число кредитов. Но такая схема работает только тогда, когда в стране существует развитой рынок ценных бумаг, на котором, собственно, и «вращаются» закладные или секьюритизированные жилищные ипотечные кредиты. А без рефинансирования объективные возможности банков выдавать ипотечные кредиты составляют всего лишь небольшой процент от потребности населения в подобном кредитовании.

АИЖК выкупает у банков-партнеров только те кредиты, которые выдаются строго по программе, предложенной указанным агентством. Стандартизированные правила андеррайтинга, выдачи, рефинансирования, страхования и сопровождения ипотечных кредитов, которые введены АИЖК, позволяют ему консолидировать одинаковые по рискованности активы. Пользуясь государственными гарантиями, выделяемыми для развития ипотеки в России, Агентство выпускает облигационные займы. Эти облигации являются корпоративными, и считать их ипотечными в данном случае нельзя.

Именно благодаря работе с федеральным Агентством через регионального оператора Банк получает возможность возобновлять свою ресурсную базу. Тем самым, рефинансируя свой ипотечный портфель путем продажи персонифицированных ценных бумаг (закладных), объединенных в пулы по срокам и рискам, Банк строит свой бизнес на комиссии за оформление, выдачу и сопровождение проданных ипотечных кредитов. Таким образом, Банк является первичным звеном в сложном механизме ипотечного кредитования.

Далее процесс может продвигаться по следующей схеме:

а) банк как владелец кредитного пула организует выпуск ценных бумаг, передавая их покупателям все права на имущество, включенное в сформированное ранее покрытие. К примеру, выпущенная бумага может удостоверять право на долю в пуле ипотечных кредитов с 10-летним сроком погашения, выданных на приобретение однокомнатных квартир в городе Оренбурге.

По этой схеме банк становится доверительным управляющим кредитным покрытием. Достоинство схемы - полное исключение рисков, связанных с банкротством эмитента, - ведь по ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к управляющему. Так что в случае несостоятельности последнего кредитное покрытие не будет включено в конкурсную массу.

б) сформировав ипотечное покрытие, Банк выпускает ипотечные ценные бумаги (облигации). Эмитент связывает исполнение своих обязательств по погашению и выплате процентов по облигациям с исполнением обязательств перед ним должниками по кредитным договорам. Этот механизм называется заемной схемой секьюритизации. Она представляет собой конструирование производной ценной бумаги (связанной облигации).

Основной причиной популярности секьюритизации ипотечных кредитов является снижение стоимости заемного капитала, достигаемое за счет применения залога недвижимого имущества. Если процентные ставки имеют долгосрочную тенденцию к понижению, то привлечение финансирования посредством секьюритизации позволяет существенно уменьшить его стоимость. Одновременно возрастает прибыль коммерческого банка и улучшается положение его собственников.

На сегодняшний день объём портфеля ипотечных кредитов ОИКБ «Русь», выдаваемых по программе АИЖК, возможных к рефинансированию, составляет немногим больше 450 млн. рублей (более 1640 кредитов). Это, к сожалению, недостаточная сумма для проведения выпуска облигаций, поскольку затраты, связанные с эмиссией ипотечных ценных бумаг, окажутся выше предполагаемых доходов. Каждая сделка по секьюритизации активов сопряжена с большими фиксированными расходами, поэтому необходимо собрать большой пул секьюритизируемых активов, прежде чем сделка будет иметь экономический смысл. Для успешной и дешевой секьюритизации, результат реализации которой приведет к получению банком-эмитентом арбитражной прибыли минимум в размере 3-4%, нужно сформировать ипотечное покрытие объёмом 50-100 млн. долл. Именно при таких объёмах секьюритизация, как инструмент рефинансирования, способна покрыть всевозможные расходы, связанные с выпуском и обращением, а также с налогообложением. К тому же, ещё не факт, что новоиспеченный финансовый инструмент найдет своего инвестора. Для того, чтобы облигации с ипотечным покрытием были торгуемыми на фондовом рынке, помимо высокой доходности по ним и их низкой рискованности, должен быть высокий инвестиционный рейтинг. С этим дело обстоит намного сложнее. В силу сложившихся обстоятельств ведущие рейтинговые агентства, присваивая рейтинг ценным бумагам, делают привязку к общему рейтингу компании-эмитента. В итоге получается, что рейтинг бумаг на несколько ступеней ниже рейтинга компании.

Страницы: 1 2 3 4

Больше по теме:

Метод управления резервной позицией
Метод управления резервной позицией является методом с большими преимуществами и большими недостатками. Его содержание заключается в следующем: определяем резервную позицию, т.е. не формируем заранее вторичные резервы, а лишь прогнозируем ...

Межбанковское кредитование и пути его совершенствования
Под межбанковским кредитом понимается кредит, предоставляемый одним банком другому, или депозиты банка, размещаемые в других банках. Банки, располагающие свободными кредитными ресурсами, продают эти ресурсы на рынке межбанковских кредитов ...

Основная информация о финансово-экономическом состоянии кредитной организации - эмитента
Таблица 4. Размер и структура капитала кредитной организации – эмитента (тыс. руб.). Наименование показателей 2001 год 2002 год 2003 год 2004 год 2005 год Уставный капитал 42 137 236 42 137 236 42 137 236 ...