Вторичный рынок ипотечных кредитов в Оренбургской области: проблемы формирования и перспективы развития

В виду недостатка долгосрочных ресурсов в российской экономике и относительно небольших объемов устойчивых и долгосрочных пассивов в ОИКБ «Русь» существует некоторая проблема. Она связана с невозможностью держать у себя на балансе до окончания срока кредитования выданные кредиты. Данная проблема разрешается путем рефинансирования ипотечных кредитов федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (далее – АИЖК).

Главный положительный момент рефинансирования – возможность для банка на ограниченные средства выдавать неограниченное число кредитов. Но такая схема работает только тогда, когда в стране существует развитой рынок ценных бумаг, на котором, собственно, и «вращаются» закладные или секьюритизированные жилищные ипотечные кредиты. А без рефинансирования объективные возможности банков выдавать ипотечные кредиты составляют всего лишь небольшой процент от потребности населения в подобном кредитовании.

АИЖК выкупает у банков-партнеров только те кредиты, которые выдаются строго по программе, предложенной указанным агентством. Стандартизированные правила андеррайтинга, выдачи, рефинансирования, страхования и сопровождения ипотечных кредитов, которые введены АИЖК, позволяют ему консолидировать одинаковые по рискованности активы. Пользуясь государственными гарантиями, выделяемыми для развития ипотеки в России, Агентство выпускает облигационные займы. Эти облигации являются корпоративными, и считать их ипотечными в данном случае нельзя.

Именно благодаря работе с федеральным Агентством через регионального оператора Банк получает возможность возобновлять свою ресурсную базу. Тем самым, рефинансируя свой ипотечный портфель путем продажи персонифицированных ценных бумаг (закладных), объединенных в пулы по срокам и рискам, Банк строит свой бизнес на комиссии за оформление, выдачу и сопровождение проданных ипотечных кредитов. Таким образом, Банк является первичным звеном в сложном механизме ипотечного кредитования.

Далее процесс может продвигаться по следующей схеме:

а) банк как владелец кредитного пула организует выпуск ценных бумаг, передавая их покупателям все права на имущество, включенное в сформированное ранее покрытие. К примеру, выпущенная бумага может удостоверять право на долю в пуле ипотечных кредитов с 10-летним сроком погашения, выданных на приобретение однокомнатных квартир в городе Оренбурге.

По этой схеме банк становится доверительным управляющим кредитным покрытием. Достоинство схемы - полное исключение рисков, связанных с банкротством эмитента, - ведь по ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к управляющему. Так что в случае несостоятельности последнего кредитное покрытие не будет включено в конкурсную массу.

б) сформировав ипотечное покрытие, Банк выпускает ипотечные ценные бумаги (облигации). Эмитент связывает исполнение своих обязательств по погашению и выплате процентов по облигациям с исполнением обязательств перед ним должниками по кредитным договорам. Этот механизм называется заемной схемой секьюритизации. Она представляет собой конструирование производной ценной бумаги (связанной облигации).

Основной причиной популярности секьюритизации ипотечных кредитов является снижение стоимости заемного капитала, достигаемое за счет применения залога недвижимого имущества. Если процентные ставки имеют долгосрочную тенденцию к понижению, то привлечение финансирования посредством секьюритизации позволяет существенно уменьшить его стоимость. Одновременно возрастает прибыль коммерческого банка и улучшается положение его собственников.

На сегодняшний день объём портфеля ипотечных кредитов ОИКБ «Русь», выдаваемых по программе АИЖК, возможных к рефинансированию, составляет немногим больше 450 млн. рублей (более 1640 кредитов). Это, к сожалению, недостаточная сумма для проведения выпуска облигаций, поскольку затраты, связанные с эмиссией ипотечных ценных бумаг, окажутся выше предполагаемых доходов. Каждая сделка по секьюритизации активов сопряжена с большими фиксированными расходами, поэтому необходимо собрать большой пул секьюритизируемых активов, прежде чем сделка будет иметь экономический смысл. Для успешной и дешевой секьюритизации, результат реализации которой приведет к получению банком-эмитентом арбитражной прибыли минимум в размере 3-4%, нужно сформировать ипотечное покрытие объёмом 50-100 млн. долл. Именно при таких объёмах секьюритизация, как инструмент рефинансирования, способна покрыть всевозможные расходы, связанные с выпуском и обращением, а также с налогообложением. К тому же, ещё не факт, что новоиспеченный финансовый инструмент найдет своего инвестора. Для того, чтобы облигации с ипотечным покрытием были торгуемыми на фондовом рынке, помимо высокой доходности по ним и их низкой рискованности, должен быть высокий инвестиционный рейтинг. С этим дело обстоит намного сложнее. В силу сложившихся обстоятельств ведущие рейтинговые агентства, присваивая рейтинг ценным бумагам, делают привязку к общему рейтингу компании-эмитента. В итоге получается, что рейтинг бумаг на несколько ступеней ниже рейтинга компании.

Больше по теме:

Золотовалютные резервы Российской Федерации: проблемы эффективности
Для оценки адекватности текущего объема золотовалютных резервов общему состоянию экономики страны были применены шесть наиболее часто используемых в международной практике методов (критериев). Первый (традиционный): величина резервов долж ...

Совершенствование процесса управления ликвидностью в российских банках
В условиях кризиса ликвидности в российских банках преобладает следующий сценарий развития. Данный сценарий предполагает полную или частичную потерю банком доверия со стороны вкладчиков, и соответственно, возможную потерю банком значител ...

Государственный банк СССР
В условиях проведения новой экономической политики постановлениями ВЦИК и СНК соответственно от 3 и 10 октября 1921 г. банк был восстановлен под названием Государственный банк РСФСР. Он начал свои операции 16 ноября 1921 года. В 1923 г. Г ...