Возможности структурированного финансирования ипотечных кредитов

Самый крупный рынок секьюритизированных активов в мире - это ипотечные ценные бумаги. В общем виде секьюритизация ипотечных кредитов происходит следующим образом. На первом этапе кредитные требования объединяются в пул (кредитное покрытие, общий фонд банковского управления). Далее банк - владелец кредитного пула организует выпуск ценных бумаг, передавая их покупателям все права на имущество, включенное в покрытие. К примеру, выпущенная бумага может удостоверять право на долю в пуле ипотечных кредитов с десятилетним сроком погашения, выданных на приобретение однокомнатных квартир в конкретном регионе.

По этой схеме банк становится доверительным управляющим кредитным покрытием. Достоинство схемы - полное исключение рисков, связанных с банкротством эмитента, - ведь по ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к управляющему. Так что в случае несостоятельности последнего кредитное покрытие не будет включено в конкурсную массу.

Помимо доверительной, в мире активно применяется и заемная схема секьюритизации. Она представляет собой конструирование производной ценной бумаги (связанной облигации). Главная ее особенность состоит в том, что эмитент связывает исполнение своих обязательств по погашению и выплате процентов с исполнением обязательств перед ним должниками по кредитным договорам./26/

Основной причиной растущей в России популярности секьюритизации ипотечных кредитов является снижение стоимости заемного капитала, достигаемое за счет применения залога недвижимого имущества. Если процентные ставки имеют долгосрочную тенденцию к понижению, то привлечение финансирования посредством секьюритизации позволяет существенно уменьшить его стоимость. Одновременно возрастает прибыль коммерческого банка и улучшается положение его собственников.

Первый опыт перенесения указанных механизмов на российскую почву - закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" от 11.11.2003 года № 152-ФЗ, который вызвал значительный интерес в российском банковском сообществе.

Закон устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.

Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг. Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах»./27/

Нельзя сказать, что это совершенно новый вид бумаг - облигации с покрытием и различные сертификаты довольно давно используют инвесторы в своей деятельности на рынке ценных бумаг. Тем не менее существует и принципиальное различие: эти бумаги - производные ипотечной деятельности, и без дальнейшего развития ипотеки они вряд ли станут полноправными участниками фондового рынка.

Больше по теме:

Банковская система в условиях кризиса
Как известно, нагрянувший в 2007 году финансовый кризис не обошел своим вниманием ни одну сферу нашей жизни, коснувшись ее прямо или косвенно, особенно досталось банковской системе. "Внешний долг банков Казахстана на пике кризиса бы ...

Характеристика ОАО Росгосстрах
Крупнейшая в России страховая компания, Росгосстрах - лидер рынка добровольного страхования имущества населения и предприятий. Является правопреемником Госстраха РСФСР, основанного в 1921 году. ОАО "Росгосстрах-Столица" - крупне ...

Нормативно-правовое регулирование процесса кредитования физических лиц
Организация кредитного процесса в банке регулируется следующими нормативными актами: 1. Гражданским кодексом РФ – в нем заложены стандарты кредитного договора, которые предусматривают обязательность оформления его в письменной форме. [1, ...