Возможности структурированного финансирования ипотечных кредитов

Самый крупный рынок секьюритизированных активов в мире - это ипотечные ценные бумаги. В общем виде секьюритизация ипотечных кредитов происходит следующим образом. На первом этапе кредитные требования объединяются в пул (кредитное покрытие, общий фонд банковского управления). Далее банк - владелец кредитного пула организует выпуск ценных бумаг, передавая их покупателям все права на имущество, включенное в покрытие. К примеру, выпущенная бумага может удостоверять право на долю в пуле ипотечных кредитов с десятилетним сроком погашения, выданных на приобретение однокомнатных квартир в конкретном регионе.

По этой схеме банк становится доверительным управляющим кредитным покрытием. Достоинство схемы - полное исключение рисков, связанных с банкротством эмитента, - ведь по ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к управляющему. Так что в случае несостоятельности последнего кредитное покрытие не будет включено в конкурсную массу.

Помимо доверительной, в мире активно применяется и заемная схема секьюритизации. Она представляет собой конструирование производной ценной бумаги (связанной облигации). Главная ее особенность состоит в том, что эмитент связывает исполнение своих обязательств по погашению и выплате процентов с исполнением обязательств перед ним должниками по кредитным договорам./26/

Основной причиной растущей в России популярности секьюритизации ипотечных кредитов является снижение стоимости заемного капитала, достигаемое за счет применения залога недвижимого имущества. Если процентные ставки имеют долгосрочную тенденцию к понижению, то привлечение финансирования посредством секьюритизации позволяет существенно уменьшить его стоимость. Одновременно возрастает прибыль коммерческого банка и улучшается положение его собственников.

Первый опыт перенесения указанных механизмов на российскую почву - закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" от 11.11.2003 года № 152-ФЗ, который вызвал значительный интерес в российском банковском сообществе.

Закон устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.

Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг. Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах»./27/

Нельзя сказать, что это совершенно новый вид бумаг - облигации с покрытием и различные сертификаты довольно давно используют инвесторы в своей деятельности на рынке ценных бумаг. Тем не менее существует и принципиальное различие: эти бумаги - производные ипотечной деятельности, и без дальнейшего развития ипотеки они вряд ли станут полноправными участниками фондового рынка.

Больше по теме:

Вексельная форма расчетов
ВЕКСЕЛЬНАЯ ФОРМА РАСЧЕТОВ представляет собой расчеты между поставщиком и плательщиком за товары или услуги с отсрочкой платежа (коммерческий кредит) на основе специального документа-векселя. Коммерческий кредит в товарной форме с ис­по ...

Структура финансового рынка, дискуссионные вопросы структуры
Для нормального развития экономики постоянно требуется мобилизация временно свободных денежных средств физических и юридических лиц и их распределение, и перераспределение на коммерческой основе между различными секторами экономики. В эфф ...

Порядок заключения и исполнения сделок на куплю-продажу фьючерсных контрактов
Каждая биржа, организующая куплю-продажу фьючерсных контрактов, вправе установить свой порядок их заключения и исполнения согласно биржевому законодательству конкретной биржи. Для заключения фьючерсной сделки, прежде всего, устанавливаютс ...