Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов
Ипотечный кредит может продаваться на вторичном рынке в нескольких формах. Кредит может быть продан целиком – так называемая «продажа целиком» или продажа «целая ссуда» (whole loan) - продажа индивидуального кредита. Может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - это так называемая «продажа участия». Обычно так продаются крупные кредиты.
Ипотечные кредиты могут быть также сгруппированы в пакеты («пакетирование» активов), называемые пулами, которые могут продаваться как самостоятельно, так и частями.
Кроме того, кредитными институтами на их основе могут быть выпущены ценные бумаги.
Продажа небольших по объему отдельных кредитов и «продажа участия» в принципе достаточно хлопотный и дорогой процесс, поэтому, участие инвестора в полном конкретном ипотечном обязательстве или долевое участие в ипотечном кредите в основном относится к коммерческой недвижимости, обладающей большой стоимостью. Продажу отдельных стандартных кредитов осуществляют небольшие кредитно-финансовые институты и частные риэлторы для пополнения своих финансов специализирующимся на продаже ипотечных пулов учреждениям.
В конечном счете, продав ипотечные кредиты, ипотечные банки становятся сами только первыми финансовыми посредниками в общей цепи ипотечного инвестирования, и не являются реальными ипотечными инвесторами.
Функции банка выдавшего кредиты на этом могут быть полностью исчерпаны, однако чаще он оставляет за собой функции по обслуживанию ипотечного долга.
Кредит выходя за пределы первой финансовой схемы увеличивает цепочку перемещения денежных средств от инвестора до заемщика («заемщик-кредитор») на несколько звеньев.
Следует отметить, что на вторичном рынке вращаются не столько проданные ипотечные кредиты, сколько секьюритизированные активы, активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов. При секьюитизации происходит как бы «упаковка долгов» (кредитных портфелей) в жилищные ценные бумаги в целях придания им большей привлекательности для последующей продажи конечным инвесторам.
Секьюритизация кредитных долгов превращает недвижимость как реальный актив в надежный оптимально работающий дополнительный финансовый капитал, в фондовые инвестиции, постоянно пополняющие кредитные ресурсы, что особенно ценно – в «длинные деньги», за счет чего эффективно решается проблема банковской ликвидности кредитных институтов и жилищного инвестирования./20/
По статистике Европейской ипотекчной федерации (ЕИФ) на конец 2004 года в европейских странах за счет ипотечных облигаций финансируется до 30 % задолженности по ипотечным кредитам, в Германии этот показатель достигает 19 %, в Швеции – 70 %. Особенно примечателенм опыт Дании, где практически 100 % ипотечных кредитов рефинансируется через ценные бумаги. За последние 9 месяцев объем рынка здесь вырос на 103% и достиг почти 199 млрд. евро, хотя население страны всего около 5 миллионов. При этом в Дании 70% процентов всего фондового рынка страны - ипотечные бумаги, в Германии - 36%, в Швеции - 45%. При этом в 2002 году в ЕС насчитывалось более 70 эмитентов ипотечных ценных бумаг: 39 – в Германии, 8 – в Дании, 5 – в Швеции, 5 – во Франции, по 3 – в Люксембурге, Австрии и Финляндии и 2 – в Швейцарии./14/
Если бы мы на этом уровне смогли в России запустить ипотеку, это стало бы серьезным стимулом для развития экономики в целом.
Очевидно, что механизмы реинвестирования ипотечных кредитов обладают наиболее привлекательными параметрами, характеризующими их самовоспроизводимость (самодостаточность) и масштабы вовлечения в эту сферу свободных ресурсов тех субъектов рынка капитала, которые не заинтересованы в улучшении условий своего проживания.
С появлением ипотеки в России ее сразу же принялись классифицировать и подгонять под модели и схемы: американская двухуровневая, немецкие строительные кассы, - и невольно создалось впечатление, что все лучшее в очередной раз приходит "из-за бугра", потому что мы сами, видимо, ничего дельного предложить не можем. На самом деле же ситуация складывается следующим образом, что экономическая история России содержит массу примеров, когда заграничное "сегодня" оказывается далеко позади нашего отечественного "вчера".
Первейшее тому доказательство - более чем полувековое существование так называемых кредитных обществ в Москве и Санкт-Петербурге. Схема работы кредитных обществ была примерно такой же, какую предлагают сейчас под видом "американской модели ипотеки". Заемщик брал под залог имущества заем в кредитном обществе и постепенно возвращал кредит живыми деньгами с выплатой процентов. Общество выпускало на основе обеспеченных залогом кредитных обязательств ценные бумаги - облигации, которые приносили стабильный доход и потому были вполне ликвидными. Помимо кредитования деньгами, общество могло также давать займы своими же облигациями, которые заемщик сам продавал инвестору. Тот, в свою очередь, получал по ним доход.
Больше по теме:
Добровольное личное страхование туристов
Увеличение объемов перевозок туристов приводит и к возрастанию значимости социальных последствий транспортных происшествий.
В международной практике установлены пределы ответственности перевозчика в случае гибели пассажиров (или причинен ...
Cистема управления банковскими рисками
Система управления банковскими рисками - это совокупность приемов (способов и методов) работы персонала банка, позволяющих обеспечить положительный финансовый результат при наличии неопределенности в условиях деятельности, прогнозировать ...
Инвестиционное направление деятельности ОАО "Промсвязьбанка"
Инвестиционно-банковское направление, включающее операции на финансовых рынках и услуги по организации финансирования на рынках капитала для корпоративных клиентов, также является ключевой составляющей долгосрочного развития. Банк развива ...
