Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов

На сегодняшний день в мире насчитывается около 40 тыс. кооперативных накопительно-кредитных сообществ с общим количеством пайщиков более 97 млн человек. В зависимости от целого ряда факторов существуют десятки вариантов организации жилищного кредитования.

Даже в США наряду с классической ипотекой успешно существуют и кооперативные организации - ссудо-сберегательные ассоциации, которые занимаются аккумуляцией средств граждан и ведут долгосрочное (до 25 лет) кредитование жилищного строительства и покупки домов.

Основным достоинством кооперации, что и привлекает к ней людей, является ее полная прозрачность. Согласно соответствующим правовым актам, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от клиента коммерческого банка, не имеющего информации, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик кооперативной системы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

Если в случае неплатежеспособности какой-нибудь член кассы не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, обоснованно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Другая особенность этой системы (в отличие от системы ипотечного кредитования) - отсутствие необходимости доказывать свою платежеспособность. Именно это препятствие является основным для развития «классической» ипотечной системы в России и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения. Благодаря этим преимуществам кооперация может стать наиболее приемлемым решением жилищного вопроса для современной России./17/

Важнейшей составной частью системы ипотечного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья. Максимальное развитие накопительных схем позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов, будет способствовать росту числа потребителей и стимулировать увеличение предложения на рынке жилья. Рынок ипотечных ценных бумаг заработает еще не скоро, а стройсберкассы уже в ближайшие годы могут привлечь не менее $20 млрд накоплений граждан, которые не решаются или не имеют возможности вложить свои деньги в ипотеку (по оценкам специалистов, в «чулках» у населения сейчас хранится не менее $70 млрд). Стройсберкассы могут дать людям реальную возможность целенаправленно копить средства на жилье, т. е. будут способствовать тому, чтобы жилье в России стало доступным не на бумаге, а на деле./18/

Следующей моделью финансирования ипотеки является модель универсальных коммерческих банков. Они осуществляют широкий спектр банковских операций, привлекая ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты физических и юридических лиц, долговые ценные бумаги и т.д. Основное преимущество универсальных банков – диверсификация активов, возможность варьирования уровня доходности по различным операциям, использование различных инструментов для хеджирования рисков и обеспечения финансовой устойчивости.

Основная проблема, возникающая при ипотечном кредитовании, - необходимость согласования долгосрочных активов и, как правило, краткосрочных пассивов, что определяет ликвидность банков в различные периоды.

За рубежом зачастую при крупных коммерческих банках образуются специализированные подразделения либо дочерние специализированные ипотечные банки, основная задача которых – ипотечное кредитование. Тенденция специализации ипотечных операций с образованием специализированных кредитных институтов прослеживалась в ходе развития систем жилищной ипотеки, как, в прочем, проявлялась и обратная тенденция – росту универсализации и расширению разрешенных банковских операций для специализированных ипотечных банков./14/

Диаметрально противоположной «немецкой» модели, где центральным звеном выступает инвестиционно-накопительный кооператив, а финансовые потоки в жилищную сферу фомируются за счет сбережений граждан, является так называемая «американская» модель ипотечного кредитования. Здесь акцент делается на развитиее рынков (первичного и, в особенности, вторичного) ипотечного кредитования. Суть этой модели заключается в рефинансировании первичными кредиторами задолженности по ипотечным кредитам специально созданной структуре рынка, занимающейся выпускам под выкупленные активы ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, в мировой практике сложились две принципиально разные инвестиционные ипотечные схемы:

- все операции с ипотечным кредитом и ценными бумагами на их базе (или базе закладных) происходят на одном уровне. В данной схеме действуют такие институты, как классические ипотечные банки и ссудо-сберегательные учреждения различного вида;

- ипотечная задолженность, закладная, ценные бумаги, выходят за рамки института, выдавшего кредит. Здесь развитие получает вторичный рынок ипотечных кредитов со свойственными ему структурами (федеральные или частные компании, скупающие задолженность первичных кредиторов).

Больше по теме:

Выводы
Опыт развитых стран показывает большие перспективы сотрудничества банков и малого предпринимательства. Малые предприятия нуждаются в особом внимании и льготах со стороны государства в связи с его (государства) интересом в развитии малого ...

Коммерческие банки как профессиональные участники рынка ценных бумаг
Коммерческие банки являются профессиональными участниками рынка ценных бумаг. В разных странах законодательство определяет их деятельность по-разному. В некоторых странах банки занимают большую долю на рынке чем какие-либо другие инвестор ...

Функции валютных бирж и операции, осуществляемые на валютных биржах
Задача биржи состоит в выявлении рыночных цен на иностранную валюту. В рамках этой задачи биржа осуществляет следующие функции: Выявление и регулирование биржевых цен. Биржа участвует в формировании и регулировании цен на биржевой товар ...