Новые подходы к механизмам функционирования рынков долгосрочных ипотечных кредитов

АИЖК сталкивается с дефицитом ресурсов прежде всего из-за нерыночности внедренного им ипотечного продукта. Основная причина неудач - ставка на вторичный рынок. Вся система была задумана неправильно изначально: взяли курс на создание вторичного рынка, не создав первичного. И сейчас в стране просто плохо развит первичный рынок ипотечного кредитования (то есть, попросту говоря, нет тех банков, которые в состоянии выдавать ипотечные кредиты населению). Поэтому неудивительно, что никто не может сформировать объемные ипотечные портфели. Вторая причина проблем АИЖК - не соответствующие рынку параметры ипотечных кредитов. Сегодня привлечь деньги под 15% годовых в рублях и сроком до 27 лет просто невозможно.

Другая проблема агентства кроется в его взаимоотношениях с первичными кредиторами. Нынешняя схема основана на использовании региональных административных ресурсов, тогда как агентству следовало бы больше ориентироваться на рынок - привлекать к участию в своей программе коммерческих кредиторов. Сегодня же между АИЖК и региональными коммерческими банками стоит бюджетный посредник, который, с одной стороны, за счет госгарантий берет на себя часть рисков, но с другой - абсолютно безразличен к тому, насколько эффективна ипотека для банка, и вовлечь банки в ипотеку ему удается только под административным давлением. И поэтому такая схема нежизнеспособна./57/

Чрезмерное увлечение подобными схемами в конечном счете аукнулось и самому АИЖК. В октябре прошлого года оно неожиданно обратилось к Газпромбанку с просьбой о кредите. Пятый банк страны открыл агентству кредитную линию под залог закладных на миллиард рублей под 9,2% годовых. А в конце ноября АИЖК обратилось с аналогичной просьбой в МДМ-банк.

Все это выглядит абсолютно логичным, так как агентство должно не финансироваться, а финансировать банки в ипотечной схеме. А тут все наоборот. Представители АИЖК уверяют, что это лишь временная мера, направленная на поддержание ликвидности: мол, реализация долгосрочных программ за счет коротких заимствований не планируется. "Необходимо наладить систему привлечения средств с рынка, которая соответствовала бы тем серьезным объемам рефинансирования, которые мы планируем на ближайшие годы. Нужно создать механизм, позволяющий привлекать долгосрочные ресурсы консервативных инвесторов на приемлемых для них условиях. Для этого необходимо завершить формирование нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также разрешить инвестировать в эти инструменты средства пенсионных накоплений и страховых резервов. Затем надо провести несколько пробных выпусков бумаг, чтобы инвесторы смогли правильно оценить их риски и определить адекватную доходность", - заявил "Эксперту" начальник информационного департамента АИЖК Андрей Вишневский.

В качестве одной из мер защиты ипотечных бумаг Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предлагает ввести банковские счета с фиксированным режимом работы – так называемые эскроу-счета. Владельцы таких счетов не могут свободно распоряжаться находящимися на них средствами. Чтобы ипотечное покрытие работало, необходимо направить поток платежей от заемщика к инвестору, максимально защищая его от угроз нецелевого использования.

АИЖК считает необходимым внести дополнение в закон «Об ипотечных ценных бумагах», предусматривающее обязанность эмитента облигаций с ипотечным покрытием открыть отдельный банковский счет. На него будут зачисляться все платежи получателя ипотечного кредита и проводиться все расчеты по ипотечным ценным бумагам. В законопроекте предлагается установить в договоре банковского счета ограничение, согласно которому его владелец может тратить средства только на обслуживание ипотечного кредита или ипотечных ценных бумаг./59/

Другими словами, заемщик вносит очередной платеж, предназначенный для погашения ипотечного кредита, а банк, выпустивший под эту ссуду облигации, перечисляет деньги на эскроу-счет, открытый в другой кредитной организации. С этого момента банк-эмитент не может распоряжаться деньгами по своему усмотрению, что служит дополнительной гарантией для инвестора, вложившего средства в ипотечные ценные бумаги.

Чтобы подобная схема могла работать, необходимо законодательно разрешить в России открывать эскроу-счета, то есть позволить банку и клиенту заключать договор, по которому владелец счета будет добровольно ограничивать свои права. По действующим сегодня нормам никаких запретов на использование денег, которые клиент разместил в банке, быть не может.

Есть еще один нюанс. Нужно разрешить определять по соглашению клиента и банка срок, в течение которого договор между ними не может быть расторгнут. Выходит, что АИЖК пытается убить сразу двух зайцев - не только повысить качество обеспечения ипотечных кредитов, но и ввести безотзывные вклады.

Также законопроект предполагает разрешить банку распоряжаться средствами на спецсчете на целевые нужды. Для этого агентство предлагает внести ряд поправок в Гражданский кодекс и другие законодательные акты. В настоящее время статья 845 ГК устанавливает право клиента беспрепятственно распоряжаться находящимися на счете средствами и запрещает банку определять и контролировать направления использования денежных средств клиента.

Больше по теме:

Особенности вексельного законодательства
Пунктом 1 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 4 декабря 2000 г. №33/14 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей» (далее - Постановление) установлено, что вексельные сделки (в част ...

Биржевой рынок
Организованный или биржевой рынок исчерпывается понятием фондовой биржи, как особого, институционально организованного рынка, на котором обращаются ценные бумаги наиболее высокого качества и операции на котором совершают профессиональные ...

Система РТС
Основная цель Группы РТС - формирование и развитие экономически эффективной саморегулируемой инфраструктуры для образования цены на ценные бумаги и финансовые инструменты. В настоящее время Группа РТС представляет собой интегрированную т ...