Новые подходы к механизмам функционирования рынков долгосрочных ипотечных кредитов

С этой целью на федеральном уровне было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Замысел был прост. Будучи государственной структурой и наделенное государственными гарантиями, агентство должно было налаживать работу с частными банками, побуждая их к предоставлению ипотечных кредитов. Побудительных механизмов было два: прямое предоставление гарантий банкам или выкуп у них закладных, преобразование этих закладных в пул и выпуск на открытый рынок ипотечных облигаций, привлекательных и относительно высокими доходностями, и очень низкими (благодаря госгарантиям) рисками.

Однако такой красивой схемы агентству выстроить не удалось. И прежде всего не получилось создать рыночную систему рефинансирования ипотеки в общегосударственным масштабе. Несколько лет подряд ссылались на отсутствие закона об ипотечных бумагах. Однако, несмотря на то что закон приняли год назад, агентство упорно продолжает привлекать деньги для обеспечения своей деятельности «дедовским» способом - посредством выпуска корпоративных облигаций, обеспеченных госгарантиями. Да и объемы крайне малы - сегодня на фондовом рынке обращаются четыре выпуска облигаций на общую сумму 5,72 млрд. руб. (совокупный объём госгарантий составил 9,0 млрд.руб.) с учетом четвертого выпуска объёмом 0,9 млрд. руб., размещенного 12 мая 2005 года./58/

Вырученные от размещения облигаций средства АИЖК разместит на депозиты в коммерческие банки. С финансовой точки зрения это самый оптимальный вариант. Денежки лежат, приносят проценты. По мере необходимости снимаются с депозитов (предположим, они размещены под 14% годовых) для выкупа ипотечных кредитов, которые после всех заморочек будут приносить порядка 2% годовых с учетом необходимости гасить процент по выпущенным облигациям.

Федеральное правительство гарантирует выплату номинала и процентов держателям облигаций АИЖК. Именно эта гарантия позволила АИЖК так легко разместить свои облигации при столь низкой доходности, сравнимой с доходностью по суверенным долговым обязательствам. Видимо правительство, затуманенное грандиозными планами по развитию в стране ипотечного кредитования не скупится на гарантии по размещению совершенно ненужных (с финансовой точки зрения) облигаций АИЖК.

С точки зрения государственника то, что было сделано, представляется необоснованным и бессмысленным. Особенно государственные гарантии на обязательства АИЖК, в то время как ничто не мешает разместить вырученные от размещения деньги в коммерческие банки и структуры. Как известно у АИЖК имеется печальный опыт таких размещений. Существенная часть уставного капитала АИЖК "сгорела" во время дефолта, да и после дефолта, как указывает проспект эмиссии, были крупные неудачи с инвестициями. В результате государство необоснованно гарантирует, что покроет возможные убытки от коммерческой деятельности АИЖК, никак не связанной с его основной уставной деятельностью. Могут возразить - мол, американское федеральное правительство делает то же самое со своим ипотечным агентством GNMA. Но это только кажущееся сходство. Вся неуставная деятельность GNMA строго ограничена, инвестициями оно не занимается, да и другие два агентства (FNMA и FHLMC) далеко не свободны в выпуске гарантированных medium term notes и в распоряжении полученными от размещения средствами.

Наиболее разумным и хозяйским подходом со стороны федерального правительства, как полноправного "хозяина" АИЖК, был бы выпуск гарантированных Минфином облигаций поквартальными траншами, по мере выкупа ипотечных кредитов.

Тем не менее по словам генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки реализация различных мер по формированию рынка доступного жилья позволит к 2010 году выдавать около четырех тысяч ипотечных кредитов ежедневно, тогда как сегодня их выдается лишь сто-сто пятьдесят. Таким, по мнению главы АИЖК, будет эффект от принятия пакета жилищных законопроектов.

Выходит, за шесть лет ипотечный рынок должен вырасти почти в пятнадцать раз - с нынешних 25-30 млрд рублей до 344 млрд. Однако пока эти оптимистичные прогнозы ничем - в том числе деятельностью самого АИЖК - не подтверждаются. По Стандартам агентства первичными кредиторами выдано 16 706 ипотечных кредитов. За время своего существования агентство рефинансировало ипотечных кредитов примерно на 6 млрд. 713 млн. руб. Можно, конечно, сказать, что только за пять месяцев текущего 2005 года ежемесячные объемы рефинансирования выросли более чем на 2 млрд. руб. по сравнению с результатами конца прошлого года (см. Приложение К). Однако, несмотря на столь обнадеживающую динамику, агентство явно не справляется с возложенной на него задачей развития системы жилищного кредитования. И кажется, на федеральном уровне этим уже недовольны.

Почему же АИЖК никак не может запустить механизм рефинансирования ипотечных программ? Специалисты указывают на две главные проблемы. Первая - правовая. О ней уже сказано немало. Как всегда, закон об ипотечных ценных бумагах оказался несовершенен. Впрочем, не это даже главное, куда важнее вторая проблема. Давно уже у наблюдателей есть большие подозрения, что технология формирования ипотечного рынка, выбранная осторожным АИЖК, неэффективна.

Больше по теме:

Комбинированные методы оценки странового риска
В моделях, построенных на использовании как качественной, так и количественной информации, сначала происходит построение индекса страны на основе: § численных абсолютных и относительных показателей (при этом используется статистико-эконо ...

Личное страхование
Личное страхование - это форма защиты от рисков, которые угрожают жизни человека, его трудоспособности и здоровью. Жизнь или смерть как форма существования не может быть объективно оценена. Застрахованный может лишь попытаться предотврат ...

Фонды обязательного медицинского страхования в Российской Федерации
Фонды обязательного медицинского страхования предназначены для аккумулирования финансовых средств на обязательное медицинское страхование, обеспечения финансовой стабильности государственной системы обязательного медицинского страхования ...