Новые подходы к механизмам функционирования рынков долгосрочных ипотечных кредитов

В процессе проведенного нами методологического анализа деятельности банков-кредиторов на вторичном рынке ипотечного кредитования была структурирована следующая схема развития вторичного рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации (см. Приложение Л). Данная схема объединяет как механизмы простого рефинансирования (то есть, не прибегая к финансовым возможностям секьюритизации), которые заключаются в продаже ипотечных кредитов другим финансовым институтам, так и механизмы секьюритизации ипотечных активов. Принципиально новым для российских условий является, например, продажа выданных первичными кредиторами ипотечных кредитов специально созданным закрытым ипотечным паевым инвестиционным фондам.

В конце апреля текущего года ФСФР зарегистрировала правила первого ипотечного паевого фонда в России – "Югра Ипотечный фонд" (под управлением УК "Регион Девелопмент"). Тем самым начинает формироваться новый и весьма емкий сегмент рынка коллективных инвестиций. По оценке Ассоциации российских банков (АРБ), к концу 2004 года совокупный портфель ипотечных кредитов (с учетом некредитных организаций) превысил $1 млрд.

Фонд создаётся на 15 лет, его размер – 340 млн. руб. Выплаты по паям будут производиться ежеквартально, планируемый доход – не менее 10% годовых. Стоимость инвестиционного пая составляет 10 тыс. руб., минимальный входной порог – 100 тыс. руб. Пайщиками фонда выступили негосударственные пенсионные фонды. Привлечённые средства планируется направить на выкуп закладных по ипотечным кредитам, которые будут выданы на приобретение жилья, возводимого за счёт средств другого фонда «Регион Девелпмента» - «Югра - недвижимость»./60/

Теперь банки смогут рефинансировать ипотечные кредиты, продавая права требования по ним управляющим компаниям.

В соответствии с Постановлением ФКЦБ России «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» в состав активов закрытых ипотечных ПИФов могут входить денежные средства, госбумаги, субфедеральные облигации и денежные средства по обеспеченным ипотекой обязательствам. Сумма требований по всем кредитным договорам в структуре активов должна составлять не менее 65% от их стоимости. На один кредитный договор должно приходиться не более 10% от стоимости активов. Обязательства, обеспеченные залогом недостроенной недвижимости, могут составлять не более 10% от суммы активов. Новое положение, которое должно вступить в силу в ближайшее время, значительно расширяет возможности ипотечных фондов – в частности, за счет увеличения доли закладных, выданных на этапе строительства жилья (до 30% общих активов ПИФа). В настоящее время большая часть недвижимости продается на этапе строительства жилья. И банки очень заинтересованы в сокращении срока между выдачей кредита и реализацией закладной./61/

Таким образом, появляется новый инструмент рефинансирования ипотечных кредитов и, соответственно, новый источник долгосрочных ресурсов. Новые ПИФы помогут создать фундамент для развития ипотечного рынка.В ипотечных ПИФах также заинтересованы и застройщики: паевые фонды стимулируют спрос на недвижимость, так как дают банкам возможность выдавать больше ипотечных кредитов.

По данным Национальной лиги управляющих, на 28 февраля 2005 г. все российские ПИФы консолидировали 123,25 млрд руб. Из них 41 млрд руб. пришлись на открытые и интервальные фонды, 82 млрд руб. аккумулировали ЗПИФы. Львиную часть этой суммы - 73 млрд руб. - собрали закрытые фонды акций. А ЗПИФы недвижимости привлекли "всего" 9 млрд руб./62/

Так вот же они, долгосрочные ресурсы. Нужно лишь протянуть к ним «ипотечные» руки.

Динамично развиваться смогут операторы рынка ипотечного кредитования, имеющие доступ к длинным деньгам. К таковым относятся прежде всего российские банки с большим капиталом, имеющие возможность использовать различные источники финансирования ипотечных программ и диверсифицировать риски, а также иностранные банки. Их перспективы на этом рынке также нельзя недооценивать. Российский рынок представляется очень привлекательным для многих западных банков, благодаря относительно высоким процентным ставкам, а также высоких темпов роста цен на жилье.

Таким образом, делать ставку на развитие первичного рынка жилищного ипотечного кредитования или же способствовать дальнейшей эволюции недоделанного вторичного рынка путем внедрения – пусть даже и продуманных - схем рефинансирования и секьюритизации - покажет время.

Больше по теме:

Особенности управления ликвидностью в кредитной организации в условиях кризиса
В ближайшее время банки будут испытывать все более серьезные проблемы с ликвидностью. Так, по прогнозам экономистов «Альфа-Банка», отечественные заемщики в марте-апреле должны будут выплатить примерно $16 млрд. по зарубежным синдицированн ...

Роль банков на рынке ценных бумаг
Рынок для финансовой системы является важным элементом. В России подобная система стала формироваться лишь в конце восьмидесятых годов, когда правительство осознало необходимость восстановления рыночного механизма. Как показала практика, ...

Существенные условия договора страхования лизинговых операций
Любой договор считается заключенным, только если согласованы его существенные условия, названные таковыми законом или хотя бы одной из сторон. Статья 942 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо называет четыре существенных условия ...