Рефинансирование – решение проблемы поиска долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования

- избыточное покрытие (overcollaterization) - стоимость секьюритизированных активов превышает номинальную стоимость эмитированных ценных бумаг. Степень избыточности определяется возможными потерями стоимости активов и размером транзакционных издержек в случае их реализации;

- ограничение минимального значения DSCR (debt service coverage ratio) - отношение размера доходов от активов за определенный период к сумме необходимых выплат по облигациям за тот же период. Большой DSCR характеризует более высокое качество обеспечения. Статистика показывает, что в случае ухудшения ситуации на рынке, ипотечные пулы с высоким DSCR имеют меньшую вероятность дефолта;

- события-триггеры - структурная поддержка, обычно привязанная к какому-либо кредитному событию. Определенные заранее оговоренные события - такие, как банкротство организатора секьюритизации, ухудшение качества активов в пуле, в старших траншах и т.п. - "включают" перераспределение денежных потоков, досрочную амортизацию или полное погашение облигаций.

Кредитная поддержка используется во всех транзакциях секьюритизации, ее конкретные виды и размеры выбираются в зависимости от рисков данной транзакции, целей организатора секьюритизации и требований рейтинговых агентств. В раннем периоде развития секьюритизации в основном использовалась внешняя кредитная поддержка. Однако это было дорогое удовольствие, и это ставило кредитный рейтинг облигаций в зависимость от рисков, которым был подвержен провайдер кредитной поддержки. С развитием секьюритизационного рынка все большая доля кредитной поддержки стала обеспечиваться методами внутренней поддержки, среди которых субординация - наиболее распространенный.

Кредитная поддержка и структурная защита должны изолировать инвестора от большинства возможных рисков, которым подвержены пул кредитов и секьюритизационные облигации. Вместе с юридической защитой это позволяет создать ценные бумаги, принципиально отличные от других финансовых инструментов. Все это обеспечивает кредитный рейтинг близкий к рейтингу суверенного долга. Как правило большая часть ИЦБ получает самый высокий кредитный рейтинг - ААА по версии кредитного агентства Standard&Poors (S&P). При этом доходность по ИЦБ выше доходности по суверенным долговым бумагам примерно на 100 базисных пунктов (1%). В основном в ИЦБ вкладывают институциональные инвесторы: пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, ПИФы и хедж-фонды (hedge funds)./30/

Анализ рисков, связанных с ипотечными ценными бумагами, включает оценку структуры и стоимости обеспечения данных ценных бумаг, денежных потоков, генерируемых такими активами, устойчивости юридической структуры сделки и т.п. Рассмотрим основные элементы оценки кредитного качества ипотечных ценных бумаг по методике Standard & Poor’s.

В основе процесса присвоения кредитного рейтинга выпуску ипотечных ценных бумаг лежит структурный анализ, который включает:

а) оценку оригинатора / сервисера – банка, занимающегося выдачей ипотечных кредитов;

б) анализ ипотечного покрытия;

в) анализ денежных потоков от кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия;

г) анализ юридических рисков.

Оценка банка-оригинатора - важный элемент структурного анализа сделки по выпуску ИЦБ. Такая оценка производится во многом в ходе встреч аналитиков с руководством банка. Особое внимание уделяется таким вопросам, как история и перспективы развития банка, его стратегические планы и маркетинговая политика, принадлежащая банку доля рынка, и т.п. Большое значение имеют оценка существующей в банке процедуры андеррайтинга ипотечных кредитов и применения этих процедур на практике.

Как правило, после продажи ипотечного покрытия специальной компании, занимающейся выпуском ипотечных ценых бумаг, оригинатор продолжает обслуживать за вознаграждение кредиты (т. е. выполняет функцию сервисера), поскольку та не обладает необходимыми для этого ресурсами. Поэтому также анализируется эффективность существующих в банке процедур по обслуживанию ипотечных кредитов, и в особенности установленные в банке правила в отношении кредитов, по которым допущена просрочка или дефолт (включая случаи и порядок обращения взыскания на заложенное в обеспечение ипотечных кредитов недвижимое имущество).

Больше по теме:

Кредитование физических лиц
В настоящее время многие российские банки занимаются кредитованием населения. Сбербанк, несомненно, является лидером в этой области: на его долю приходится более 22 % общего объема кредитов, предоставляемых КБ населению. Сбербанк предост ...

Хеджирование и биржевая спекуляция
Хеджирование - это способ получения прибыли в процессе биржевой фьючерсной торговли, основывающейся на различиях в динамике цен реальных товаров и цен фьючерсных контрактов на этот же товар. В практике биржевой торговли разделяют хеджир ...

Наиболее значимые события, произошедшие в 2009 году
банк актив пассив баланс финансовый · Для обеспечения удобства обслуживания клиентов «КУБ» ОАО, в Ленинском районе Магнитогорска, имеющего низкую обеспеченность банковскими услугами, открыто новое отделение «КУБ» ОАО. Отделение оборудова ...