Механизм функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования в РФ

Современный рынок жилищных ипотечных кредитов населению в России - один из самых молодых и потенциально эффективных рынков финансовых услуг. На этом рынке совершаются разнообразные сделки, необходимые для того, чтобы люди могли занять денежные средства для приобретения жилья: предоставление и обслуживание ипотечных кредитов, страхование недвижимости, титула собственности и кредитных рисков при ипотечном кредитовании, выпуск и размещение ипотечных ценных бумаг, необходимых для рефинансирования кредиторов, инвестиции в ипотечные кредиты, а также иные сделки и услуги, необходимые для развития ипотечного рынка.

По данным сводно-экономического департамента Банка России, опубликованным в "Вестнике Банка России", задолженность россиян по ипотечным кредитам перед банками к концу первого квартала 2005 года уже составила 30,884 млрд. руб. Это менее 0,1% ВВП страны. Доля ипотеки чрезвычайно низкая при сравнении либо со странами с развитой экономикой, например, странами Европейского союза, где в среднем на ипотеку приходится 53 процента ВВП, или с развивающимися странами, такими как Колумбия, где этот показатель составляет 12 процентов, или Кореей, где на ипотеку приходится 14 процентов. Сейчас объем ипотечного рынка в США составляет 4,1 триллиона долларов, что составляет практически 20% ВВП страны. Это цифра, которую представить себе с точки зрения российского бюджета, ВВП и вообще денег, которые есть в нашей стране, просто невозможно./21/

Однако, отчаиваться не стоит. Ассоциация российских банков (АРБ) оценивает емкость рынка ипотечного кредитования России в 50 млрд. долл. В настоящее время в России по ипотечной схеме приобретается лишь 1,5% жилья, в то время как 75% российских граждан нуждаются в улучшении жилищных условий. Невоспользованный потенциал очевиден, нужно только приложить усилия к его реализации./22/

Необходимо в ближайшей перспективе установить отлаженный механизм функционирования как первичного, так и вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, во взаимодействии которых будут решаться важнейшие проблемы развития жилищной ипотеки. Только с созданием эффективного правового поля - законопроектов, регламентирующих порядок и условия секъюритизаации активов (долгосрочных ипотечных кредитов) – ипотечное кредитование в РФ действительно может стать «локомотивом» экономики.

Следует отметить, что в России сложилась двухуровневая структура жилищного ипотечного кредитования.

Первым уровнем является так называемый "первичный рынок" ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами (что, в принципе, не запрещено, но в нашей стране не получило должного развития) кредитов заемщикам для приобретения жилья. В качестве первичных кредиторов на российском жилищном ипотечном рынке выступают, так называемые, окологосударственные банки - Сберегательный банк России, Внешторгбанк; крупные отечественные (Газпромбанк, Аграпромкредит, МДМ-банк и проч.) и иностранные (ДельтаКредит, Райффайзенбанк) коммерческие банки и ипотечные компании (Национальная ипотечная компания), а также мелкие жилищные кооперативы. Они предоставляют гражданам разнообразные по срокам и условиям погашения жилищные ипотечные кредиты. Большая часть рынка, до 90% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов, отвечают так называемым "стандартным" условиям.

Основные требования к предоставлению "стандартных" жилищных ипотечных кредитов перечислены ниже:

- соотношение суммы кредита к залогу не превышает 70% от рыночной оценки стоимости предмета залога;

- предметом залога является приобретаемое на кредитные средства жилье;

- доля платежей по кредиту, включая платежи в счет процентов, основного долга, страховые взносы, налоги за залоговое жилое имущество и ряд других регулярных обязательных выплат, связанных с платежами за данное жилье, в совокупных доходах заемщика не превышает 35%;

- приобретаемое жилье является основным местом жительства заемщика;

- процентная ставка, как правило, фиксированная на весь срок кредита (до 27 лет);

- платежи по кредиту рассчитываются, как правило, по схеме аннуитетных платежей, включая постепенное погашение суммы основного долга.

Второй уровень рынка ипотечных кредитов - вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.

Больше по теме:

Методы анализа деятельности коммерческих банков
Аналитическая работа с банковским балансом осуществляется в несколько этапов, отличающихся по составу и трудоемкости работ, массивам обрабатываемой информации и времени проведения (схема 2.1). Главная особенность построения этапов - их ло ...

Методы оценки банковских рисков
Современный банковский рынок немыслим без риска. Риск присутствует в любой операции. Ни один из видов банковских рисков не может быть устранен полностью. Чем выше степень риска, которую принимает на себя коммерческий банк, тем выше должна ...

Основные виды ценных бумаг и финансовых инструментов
Ценные бумаги в качестве предмета деятельности для коммерческих банков появились в нашей стране с началом перестройки и становления рыночных механизмов. Справедливости ради стоит отметить, что плановая экономика советского периода также ...