Направления совершенствования рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Данное нововведение ГК РБ можно считать прорывом для рынка незавершенного строительства, особенно принадлежащего предприятиям и организациям. На 1.01.2010 г. по данным Министерства статистики и анализа Республики Беларусь в Беларуси было свыше 15,5 тыс. объектов, находящихся в незавершенном строительстве (из них в законсервированном виде меньше трети). Поэтому изменения в ГК РБ расширяют возможности залога незаконсервированной незарегистрированной строящейся недвижимости, а следовательно, расширяют возможности банков по кредитованию и увеличивают для заемщиков доступность кредитов [2].

Данное нововведение ГК РБ является важным и для кредитования жилищного строительства граждан. Теперь строящееся жилье можно взять в ипотеку, оформив договор в простой письменной форме, что также расширяет доступность кредитов гражданам (до этого часто строящееся жилье принималось в залог как права на долевое участие в строительстве). При этом законодательство не запрещает брать строящееся жилье в залог по любым потребительским кредитам, а не только по кредитам на финансирование недвижимости. Хотя банки неохотно идут на кредитование под залог строящегося жилья, если сумма кредита не идет на завершение строительства жилья. Такое кредитование сопряжено с большими рисками, так как у банка нет гарантий того, что недостроенное жилье будет достроено.

Безусловно, классическая ипотека невозможна без разрешения вопроса о судьбе земли, на котором находится закладываемая недвижимость. В силу п. 3 ст. 321 ГК РБ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Теоретически данное положение является абсолютно правильным. Однако практически в условиях ныне действующего земельного законодательства неосуществимо.

Дело в том, что основная масса зданий и сооружений в Беларуси располагаются на земле, которая не находится у собственника здания и сооружения в собственности или в аренде. Основная форма земельных отношений в этих случаях - право постоянного пользования земельным участком. Такое право не может быть заложено в принципе. Поэтому нынешняя судебная и регистрационная практика взяла на себя смелость не буквально истолковать указанное правило ГК (иначе любая ипотека зданий и сооружений была бы невозможна), а более узко - ипотека здания и сооружения сопровождается ипотекой земли или права аренды только тогда, когда земля, где находятся здание и сооружение, принадлежит собственнику здания или сооружения на праве собственности или аренды. Если же земля в постоянном пользовании - то никакой ипотеки земли не требуется. Как относится к такой судебной практике? Следует признать, что здесь есть некая мина замедленного действия. А вдруг впоследствии судебная практика передумает (увы, но она еще менее стабильна, чем законодательство) и будет буквально толковать правила об ипотеке? Тогда, все что не так, будет неправильным, недействительным.

Проект нового Кодекса о земле стремится устранить это противоречие, сводя все формы земельных отношений в Беларуси к двум основным - праву собственности на землю и праву аренды, которые можно будет продавать, передавать в залог и т.д. Тогда и таких вопросов с ипотекой не будет. Следует надеяться на быстрое проведение такой земельной реформы.

Необходимо подчеркнуть, что проблема ипотеки земли возникает при ипотеке зданий и сооружений. Если речь идет об ипотеке отдельных изолированных помещений зданий и сооружений, то одновременная ипотека земли вместе с ипотекой таких помещений не требуется, так как изолированные помещения - это не здания и не сооружения

Больше по теме:

Дополнительные признаки, по которым может осуществляться классификация страхования
Для общей характеристики, анализа и оценки деятельности страховых организаций на страховом рынке страны страхование можно классифицировать по ряду признаков: 1) территориальное распространение страховой деятельности страховщика; 2) форма ...

Функции Национального банка Республики Казахстан
Национальный банк занимает особое место, выполняя роль координирующего и регулирующего кредитного органа системы. Основная функция Национального банка: - эмиссия кредитных денег (банкнот); - оказание разнообразных услуг для банков и дру ...

История развитие банковской системы Китая
Китайская банковская система имеет богатую историю. Достаточно напомнить, что первые бумажные деньги появились именно в этой стране. Тем не менее, современная банковская система Китая сравнительно молода и пока уступает по уровню развития ...